La vue sur la Seine et le trouble anormal du voisinage

Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public
Voici un arrêt qui juge que la perte d'une vue latérale sur la Seine peut constituer un trouble anormal du voisinage.

Le cas était le suivant : des propriétaires procèdent à la construction d’une remise dans leur jardin. Cette remise, une fois édifiée, occulte complètement  la vue latérale dont leur voisins disposaient sur la Seine depuis leur terrasse, et l’expert désigné à leur demande déclare  dans son rapport que « le mur édifié par les époux X…occulte totalement les vues et forme écran sur la Seine, dont le site est qualifié de remarquable, paisible, baigné de verdure, et tout simplement protégé ».

Ainsi la vue dont jouissaient ces voisins depuis de nombreuses années sur les rives de la Seine n’existe plus depuis la nouvelle construction.

Les voisins constructeurs sont condamnés à leur payer 12 000 € de dommages intérêts, au titre du trouble anormal du voisinage ainsi créé par eux, qu’il doivent réparer.

 

Voici l’arrêt de la Cour de Cassation :

« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Reims, 17 juin 2014), que M. et Mme X…et M. et Mme Y… sont propriétaires de maisons voisines ; que M. et Mme X…ont fait édifier sur leur parcelle un abri de jardin le long du mur pignon des époux Y… ; que, se plaignant d’un trouble anormal de voisinage en raison de cette construction, M. et Mme Y… ont assigné M. et Mme X…en indemnisation ;

Attendu que M. et Mme X…font grief à l’arrêt d’accueillir cette demande ;

Mais attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le trouble constitué par la perte totale de la vue latérale sur la Seine, du fait de l’imposante construction réalisée, et au regard du caractère particulier des lieux et de la dépréciation du bien immobilier qu’elle entraînait, jointe à l’impossibilité pour les époux Y… d’accéder à leur mur pignon, dépassait les inconvénients normaux de voisinage, la cour d’appel, qui a ainsi caractérisé le caractère anormal du trouble qu’elle a constaté souverainement, a, répondant aux conclusions dont elle était saisie, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X…aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X…à payer à Mme Z…veuve Y… et M. Philippe Y… une somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X…;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.”

Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X….

“Le moyen de cassation fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné M. et Mme X…à verser à M. et Mme Y… une somme de 12 000 euros en réparation de leur préjudice,

Aux motifs qu’« à l’appui de leurs prétentions tendant à la réformation de la décision critiquée, les époux X…font valoir qu’aucun trouble anormal de voisinage ne peut leur être reproché puisque le mur se situe au nord/ nord-est de la terrasse des époux Y…, de sorte que le mur n’est pas susceptible de projeter une ombre sur la terrasse sauf au solstice d’été sur une infime partie de la terrasse, qu’ils ajoutent qu’il n’y a pas démonstration par les époux Y… de la réalité de leur préjudice ;
Attendu qu’en vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que cependant ce droit est limité par l’obligation qu’a le propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients anormaux du voisinage ;
Attendu qu’en l’espèce les époux Y… invoquent l’existence d’un trouble anormal de voisinage que leur cause les époux X…constitué d’une part par une perte de vue sur un site protégé et d’autre part par une perte importante d’ensoleillement et de réduction de la clarté de certaines des pièces de leur maison depuis la construction de la remise de leurs voisins ;
Que les pièces versées aux débats et notamment le procès-verbal de constat en date du 30 mai 2008, les nombreuses photographies et le rapport d’expertise réalisé par M. A…démontrent que la construction par les époux X…d’une remise dans leur jardin a complètement occulté la vue latérale dont les époux Y… disposaient sur la Seine depuis leur terrasse, l’expert indiquant à juste titre dans son rapport que « le mur édifié par les époux X…occulte totalement les vues et forme écran sur la Seine, dont le site est qualifié de remarquable, paisible, baigné de verdure, et tout simplement protégé » ; qu’il ajoute que le mur de la construction des époux X…déprécie et occulte d’une manière importante très fortement l’ensoleillement entre 7 heures et 13 heures et qu’il est à l’origine de la perte de jour des pièces donnant sur la terrasse à certaines heures de la journée ;
Attendu que le mémoire de contestations et d’observations sur le rapport d’expertise de M. A…versé aux débats en pièce 13 par les appelants n’est pas de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire ; qu’en effet le simple examen des multiples photographies produites par les parties permet à la cour de constater qu’à l’évidence la vue dont jouissaient les époux Y… depuis de nombreuses années sur les rives de la Seine n’existe plus depuis la nouvelle construction de leurs voisins et que cette dernière entraîne nécessairement une diminution voire une perte d’ensoleillement et ce pas seulement au solstice d’été ; que les appelants ne peuvent dès lors sérieusement soutenir qu’ils ne causent aucun trouble anormal à leurs voisins et c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont considéré que les époux Y… rapportaient la preuve d’un trouble anormal de voisinage justifiant l’indemnisation de leur préjudice qu’ils ont à bon droit fixé à hauteur de la somme de 12 000 euros, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une nouvelle expertise compte tenu notamment de la surface affectée par la perte de luminosité et de la diminution de la valeur vénale qui en résulte nécessairement pour la maison des époux Y…ainsi privée d’une vue sur un site protégé, la méthode de calcul de l’expert sur l’évaluation du préjudice subi n’étant pas totalement pertinente puisqu’il a retenu à tort dans le calcul de la surface habitable la terrasse » (arrêt p. 2 & 3) ;

Et aux motifs, adoptés du jugement, que « la convention du 15 novembre 1965 conclue entre Mme B…, propriétaire de l’immeuble du 3 quai …, aux droits de laquelle viennent les époux Y… et M. C…, propriétaire du 1 quai … aux droits duquel viennent Monsieur et Mme X…, prévoit notamment que :
– les vues indirectes actuellement existantes de la maison de Mme B…sur la propriété de Mme C…subsisteront dans leur état actuel, néanmoins M. C…pourra élever sur sa propriété tous murs nouveaux, construction nouvelle, plantations d’arbres ou écran de verdure sur palissade ou treillage, même si cela pouvait gêner le libre exercice des dites vues-en contrepartie, Monsieur C…abandonne à Mme B… toute mitoyenneté de murs existant entre sa propriété et celle de Mme B…, ces murs devenant l’entière propriété de Mme B… qui aura le droit de faire tout exhaussement sans le consentement de M. C…,
– si Monsieur C…élève un mur ou une construction nouvelle, il devra soit l’édifier tout contre le mur de la propriété de mme B… afin qu’il n’existe aucun interstice entre les deux murs, ceux-ci restant néanmoins la propriété respective de Mme B… et de Mme C…, soit à une distance minimale de deux mètres pour permettre à Mme B… d’effectuer ou de faire effectuer les réparations nécessaires au mur de sa maison en passant par la propriété de M. C….
Cette formule est insérée dans un paragraphe sur les SERVITUDES relatif aux modifications apportées aux servitudes de vue des parties sur leurs propriétés respectives ;
Elle emportait de la part de Madame B… et de ses successeurs, renonciation à se prévaloir de l’atteinte susceptible d’être portée à l’avenir, par l’édification d’une construction nouvelle sur le terrain X…, à la servitude de vue acquise sur la propriété de ces derniers.
En revanche, elle n’empêchait en rien ces derniers d’agir sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, en arguant de l’atteinte portée à leur vue, non pas sur la propriété voisine, mais sur l’environnement extérieur, en particulier sur la Seine et 1’î1e Olive.
Ceci étant, c’est aux époux Y… qui l’invoquent d’apporter la preuve de l’anormalité du trouble causé par la construction litigieuse.
A cet égard, la COUR D’APPEL DE REIMS dans la décision susvisée, tout en considérant que le dommage allégué n’était pas d’une gravité suffisante pour justifier l’interdiction pure et simple de la construction envisagée, n’a pas pour autant écarté l’existence d’un trouble anormal du voisinage ouvrant droit à réparation pour les requérants.
Sa motivation est assez explicite sur ce point :
 » La diminution de la vue latérale sur la Seine qu’elle (la remise de jardin) entraînera ne saurait justifier, dans un cadre urbain, la mesure sollicitée ; il appartiendra, le cas échéant, aux époux X…de répondre du préjudice qu’ils auraient causé aux époux Y… par la diminution de la vue consécutive à la construction litigieuse « ,
Or, les pièces versées aux débats par les requérants permettent indéniablement de considérer l’atteinte portée à la vue des requérants sur la Seine et l’île Olive comme anormale, en elle-même.
En effet, il ressort clairement des divers clichés versés aux débats que l’abri que les époux X…ont fait construire sur leur terrain a complètement occulté la vue latérale sur la Seine dont les époux Y… disposaient depuis leur terrasse.
Même si la propriété des époux Y… s’insère dans un site urbain, et plus précisément dans une zone d’habitations anciennes les unes proches les unes des autres, et qu’ils ne se trouvent, du fait de cette construction, que privés de la vue oblique sur le fleuve, bénéficiant encore de la vue droite sur ce dernier, cette privation intervient dans un quartier particulier situé en bord de Seine, dans un site protégé constituant une promenade très prisée par les nogentais.
Dès lors, même si aucun propriétaire ne dispose d’un droit de vue imprescriptible sur l’horizon le trouble constitué par la perte totale de la vue latérale sur la Seine du fait de cette imposante construction présente, au regard du caractère particulier des lieux, et de la dépréciation du bien immobilier qu’elle entraîne nécessairement, un caractère anormal, dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
En outre et au surplus, les demandeurs font valoir d’autres dommages résultant de la construction litigieuse, qu’ils considèrent comme excessifs : la perte de clarté, d’ensoleillement ainsi que l’impossibilité d’accéder au pignon.
S’agissant des deux premiers points, compte tenu de sa dimension et de son positionnement, l’abri de jardin des défendeurs entraîne inévitablement une diminution de clarté et d’ensoleillement, même partielle, notamment le matin.
Or, si ce dommage n’apparaît pas suffisamment grave pour constituer à lui seul un trouble anormal du voisinage, il n’en demeure pas moins qu’il vient s’ajouter à la perte de vue et aggraver le préjudice global.

Quant à l’accès des demandeurs à leur mur pignon, la disposition et l’ampleur de l’abri en cause font manifestement obstacle à la pose d’une échelle ou d’un échafaudage ; or, si le recours à une nacelle télescopique pourrait éventuellement être envisagé, il est bien évident qu’il s’agit d’une alternative trop lourde et trop onéreuse, tout au moins pour les menues Réparations ou interventions.
Cette circonstance constitue donc, lui aussi, un préjudice majeur et excessif.
En conséquence de tous ces éléments, les époux Y… rapportent bien la preuve d’un trouble anormal du voisinage résultant de la perte de vue latérale sur l’horizon à laquelle viennent s’ajouter d’autres désagréments de gravité variable » (jug. p. 6 à 8) ;

Alors que, d’une part, le trouble de voisinage doit, pour engager la responsabilité de son auteur, être « anormal » ; qu’en l’espèce, pour retenir l’existence d’un trouble anormal de voisinage, la cour d’appel s’est bornée à relever la perte de vue latérale dont jouissaient depuis de nombreuses années les époux Y… sur la Seine ; qu’en statuant ainsi, sans s’assurer que cette vue qui, comme le faisaient valoir les époux X…, preuves à l’appui, donnait sur la centrale nucléaire de Nogent sur Seine, avait un caractère estimable dont la privation pouvait être préjudiciable, la cour d’appel n’a pas caractérisé l’anormalité du trouble et, partant, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 544 du code civil et du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;

Alors que d’autre part, M. et Mme X…ont fait valoir, dans leurs conclusions d’appel, que le droit de M. et Mme Y… à disposer d’une vue sur la Seine trouvait une limite dans leur propre droit à interdire toute vue droite sur leur fonds ; qu’en estimant que la construction, parfaitement régulière au regard des règles d’urbanisme, réalisée par M. et Mme X…, qui avait supprimé toute vue droite sur leur fonds, avait occasionné un trouble anormal de voisinage à M. et Mme Y…, qui ne disposaient plus d’une vue latérale sur la Seine, sans rechercher si le droit de M. et Mme Y… à bénéficier d’une vue latérale sur la Seine ne trouvait pas sa limite dans celui des époux X…à interdire toute vue droite sur leur fonds, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Christophe BUFFET