Une terrasse ne doit pas créer une vue

Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public
Chacun sait que selon l'article 678 du Code civil il n'est pas possible de créer une vue sur la propriété voisine à moins de 1,90 mètre de la limite de propriété. Cela vaut bien sûr et en premier lieu pour une fenêtre qui serait installée dans un mur. Mais les juges considèrent que la création d'une vue peut aussi être la conséquence de l'édification d'une terrasse qui ne respecte pas cette distance, et même de la simple élévation du terrain par apport de terre.

Dans le cas particulier qui a conduit à l’arrêt qui est reproduit ci-dessous, la terrasse n’existait pas à l’origine et il s’agissait d’un toit terrasse qui était devenu au fil du temps une terrasse d’agrément, par des travaux en ayant amélioré l’habitabilité et ceci depuis moins de trente ans, de sorte que la prescription ne pouvait être invoquée par le voisin.

Christophe BUFFET

LA DECISION

« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rouen, 26 juin 2008) que les époux X… Y… ont assigné M. Z… en destruction de l’immeuble à usage de hangar surmonté d’un toit terrasse qui surplombe leur propriété en limite séparative des fonds et ne respecte pas la réglementation des vues ;

Attendu que M. Z… fait grief à l’arrêt d’ordonner la suppression de toute vue sur le fonds des époux X… Y…, alors, selon le moyen :

Que la condition essentielle d’une servitude de vue réside dans la possibilité de regarder, sans effort particulier, de manière constante et normale sur le fonds voisin ; qu’il résulte des propres constatations de l’arrêt que depuis plus de trente ans le bâtiment à usage de hangar acquis par M. Z… était recouvert d’une toiture formant un toit terrasse accessible par une porte-fenêtre située à hauteur de la toiture de l’autre partie du bâtiment à usage d’habitation et implanté jusqu’en limite séparative du fonds de ce dernier avec celui des époux X… Y… ; qu’en énonçant néanmoins que M. Z… ne pouvait se prévaloir d’une servitude de vue au motif inopérant qu’il avait procédé à des travaux d’aménagement sur ce toit-terrasse devenu une « terrasse d’agrément », alors même que durant plus de trente ans cette terrasse permettait de regarder sans effort particulier, de manière constante et normale, sur le fonds voisin, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 675 et 678 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant relevé que l’aménagement des lieux au fil des années et à la suite des améliorations d’habitabilité de l’immeuble a conduit à la transformation du toit terrasse en véritable terrasse d’agrément, la cour d’appel qui a constaté que ces travaux avaient commencé au plus tôt en 1981 et en a déduit souverainement qu’aucune servitude de vue ne s’était trouvée acquise par le jeu de la prescription trentenaire, a légalement justifié sa décision. »