Quel délai pour réclamer le paiement des loyers d’un bail d’habitation ?

Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public

 

Vous êtes bailleur et vous pensez que le délai de prescription des loyers d’un bail d’habitation est de cinq ans ?

Vous n’avez pas entièrement raison, car ce délai vient d’être modifié par la loi ALUR, dans le sens d’une réduction favorable au locataire.

Si ce délai était de cinq ans avant l’intervention de cette loi, il a donc été modifiée par cette loi. Désormais, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

Le premier alinéa de cet article prévoit donc expressément que c’est par trois ans que se prescrit l’action en paiement des loyers.

Il conviendra donc pour les bailleurs de veiller à ne pas dépasser ce délai avant d’agir en justice pour en obtenir le paiement.

Une question essentielle et relativement complexe est celle de l’application dans le temps de cette disposition.

Les principes à mettre en oeuvre à ce sujet sont les suivants :

  • Les loyers et charges échus après le 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi) se prescrivent par trois années.
  • Les loyers et charges qui étaient échus avant le 27 mars 2014 se prescrivent ainsi : jusqu’au 27 mars 2007 le propriétaire peut agir en paiement pour les impayés antérieurs au 27 mars 2014 mais dans la limite de cinq ans à compter de la date de réclamation. Il se déduit de cette règle qu’au-delà du 27 mars 2017 les impayés de loyer et de charges échus avant le 27 mars 2014 seront prescrits.

Il convient de noter également que le second alinéa du même article prévoit que l’action en révision du loyer c’est-à-dire l’indexation se prescrit un an après la date de révision prévue au bail. Le bailleur doit donc là encore se montrer vigilant.